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부동산 시장의 뜨거운 감자, 아파트 후분양제

by 구애돈 2017. 11. 12.
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부동산 시장의 뜨거운 감자, 아파트 후분양제


흔히들 우리나라를 아파트 공화국이라고 부른다. 요즘들어 단독주택등 다양한 주거 트렌드로 재편되고 있다고는 하지만 아직까지 우리 주거형태에서 아파트가 차지하는 비중은 절대적이다.


이런 연유로 집값 안정을 위한 정책들은 아파트가격 잡기에 집중이 되어있고, 그 중 단골로 거론 되는것이 아파트 원가 공개와 아파트 후분양제 이다.


최근 정부가 집값 안정책으로 후분양제 도입을 검토 중인 가운데 후분양제가 부동산시장 핫 이슈로 떠올랐다. 이해 관련된 기관에서 각각  후분양제 시행에 따른 다른 결과를 예측한 보고서가 나오는등 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠오른 후분양제에 관하여 알아보기로 한다.


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아파트 선분양제 





아파트 선분양제는 시행사가 대지 소유권 확보, 분양 보증 등 일정한 조건만 충족하면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있는 분양의 형태이다.


선분양제는 건설사가 선호한다. 아파트를 짓기 전 분양해 소비자가 공사 기간(2~3년) 동안 내는 돈인 계약금과 중도금 등 으로 공사비를 충당할 수 있다. 주택보급률이 낮았던 1977년 도입해 주택 공급 속도를 높이는 역할을 했다. 선진국에선 드물지만 국내에선 40년 넘게 관행으로 정착되어 내려오고 있다.


하지만 가장 비싼 물건을 사야하는 소비자들은 정작 실물도 보지 못하고 사야하는 아이러니 때문에 항상 문제로 직적 되어왔다. 


최근들어선 부동산 투기와 주택 공급 과잉, 가계부채 급증을 부른 근본 원인으로 지목됐다. 건설사가 집값 상승기때 주택 분양을 늘리고, 투기 수요는 분양권 전매를 통해 수익을 내고, 중도금.잔금을 내는 과정에서 은행 대출을 받도록 길을 터줬기 때문이다.



아파트 후분양제




아파트 후분양제는 아파트 건설공정을 전체의 80% 이상 진행한뒤 입주자를 모집하는 제도이다.  


후분양제를 도입하면 분양권 전매시장이 사라져 투기 거품을 잡을 수 있다고 한다. 건설사가 2~3년 뒤 준공 시점의 주택 경기에맞춰 아파트를 분양하는 만큼 공급량을 조절하는 효과도 있다. 


하지만, 부작용도 있다. 건설사가 늘어난 금융비용을 분양가에 전가하면 분양가가 오를 수 있다. 소비자 입장에서도 선분양제 시스템에선 분양 뒤 2~3년 동안 중도금. 잔금을 나눠 냈지만 후분양제에선 짧게는 몇 개원 내에 비싼 집값을 치러야 하기에 내집 마련에 부담이 될  수 있다.


공급이 줄 여지도 있다. 아파트 지을 돈을 마련하지 못한 건설사는 사업을 할 수 없어 주택 공급이 원활치 않을 수 가 있기 때문이다.




렇게 두 시스템간에 장단이 있는 만큼 정부에서도 우선 공공 부문부터 후분양제를 단계적으로 실시 후 민간으로의 확대를 계획 중이며, 후분양제를 실시하는 업체에 대한 주택도시기금 지원과 대출 보증 지원을 늘리고 공공택지를 우선 공급하는 등 인센티브를 마련한다고 한다.


이제것 부동산 대책으로 거론만 되었지 실행되지 않는것을 보면 부동산시장에 미치는 후분양제의 영향은 분명 크고, 이해 당사들 간의 이견도 첨예 할거라 본다.  부디 새정부가 운영의 묘를 살려 소비자와 공급자 모두에게 충격이 덜한 정책 결정으로 이어졌으면 한다.



 

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