가계부채 종합대책
한국은행에 따르면 올 3분기 기준 가계부채는 1419조100억원으로 사상 처음 1400조원을 돌파 했다고 한다. 이처럼 가계부채는 한국 경제의 엄청난 악영향을 미칠것으로 전문가들은 보고있다. 이에 따라 금융위원회는 10.24 가계부채 종합대책의 후속 조치로 '금융회사 여신신심사 선진화 방안'을 발표했다.
여기에는 내년 1월부터 도입되는 신총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력심사제(DSR), 임대업이자상환비율(RTI)지표 운영의 지침이 포함되어있다. 금융위는 시중은행 대출 분석 결과 주택입대업에 RTI 1.25를 적용하면 대출의 21.2%가 기준에 미달하고, 상가등 비주택에 RTI1.5를 적용하면 28.5%가 기준에 미달하는 것으로 분석됐다고 밝혔다. 주택은 5분의 1이상, 상가는 4분의 1 이상의 대출이 부실이라고 판단해 은행에 추가적이 관리를 주문한 셈이다. 금융위는 또 음식업.숙박업 등 자영업자의 소득대비채출비율(LTI)지표도 도입하여 내년부터 자영업자가 1억원 이상을 대출 신청할 경우 은행이 해당 차주의 대출애과 영업이익을 비교해 여신심사에 참고지표로 활용토록 하였다.
위와 같은 대책을 발표한 이유에 대해서는 주택뿐만 아니라 자영업자 대출에도 건전성 지표를 도입해 리스크 관리를 강화하고 중비된 창업을 유도하기 위한 방안으로 보인다. 또한 부동자금이 부동산임대업에만 지나치게 쏠려 리스크로 작용할 수 있는 경우를 미연에 차단하기 위한것으도 보인다. 하지만 박근혜 정부시설 다주택자들을 주택임대시장으로 유입시킬려는 정책에는 차질이 예상 되기도 한다.
신DTI(Debt To Income Ratio) : 신 총부채상환비율
정부가 내년 1월부터 모든 주택담보대출의 원리금을 포함하는 신DTI 제도를 도입하고 올해 4분기부터 주택담보대출은 물론 신용대출까지 포함한 모든 대출상환능력을 심사하기로 함에 따라 다른 주택자들에 대한 대출규제는 한층 강화된다. 긴존 DTI가 해당 주택담보대출 원리금에 대한 기존 주택담보대출의 이자만을 합쳐 계산산 것보다 강화된 규제이다.
신DTI = (모든 주태담보대출 원리금 + 기타 대출이자) / 연간소득
신 DTI에 따르면 집 있는 사람, 은퇴자중 자산이 많은 연령층의 추가 대출은 힘들어지는 반면 청년.신혼부부 무주택자나 중장년층이어도 재취업해 직장을 구한 사람에 대한 대출금은 늘어나게 된다. 또한 소득이 없는 퇴직자들의 주택 담보대출의 심사도 어려워지게 됐다. 최근 2년간 근로소득원청징수영수증 등을 확인한 증빙소득에 기반해 대출을 해주기로 했다. 또한 은퇴자들이 국밈연금이나 건강보험료 납부 내역으로 인정받던 인정소득, 카드 사용액과 배당금으로 간접계산하던 신고소득은 기존 추정소득에서 각각 5%,10%씩 차감하기로 했다. 반면 장래예상소득 방영제도에서는 나이 제한을 없애기로 했다. 40세 이상도 재취업을 통해 2년간 근로소득이 확인되면 연간소득에서 금융회사가 20년 만기 대출시 1.31% 등을 자율적으로 곱하여 기존 연간소득보다 더 많은 한도를 인정해주기로 했다. 실수요자 보호를 위해 일시적 2주택자는 신TDI 규제에서 제외하고 청년층과 신혼부부에게는 소득증빙 의무가 환화되어 대출한도가 오히려 늘 수 있게 되었다.
DSR = 모든 대출원금 상환액 / 연간소득
그리고 신용대출 등도 모두 부채로 잡는 DSR는 은행 자율에 맡기되 내년 4분기부터 높은 DSR 대출 비중의 총량을 관리하는 은행권 관리지표로 되입 된다고 한다. 금융위원회는 중도금 대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 총부채에 중도금 대출을 포함시키고 신용대출, 전세대출 등도 합산해 계산하게 된다고 한다. 하지만 매년 갱신하는 신용대출이나 마이너스통장은 1년 상환이 아닌 10년 분할상환으로 계산 할 수 있도록 했다.
임대업 이자 상환비율(RTI, Rent To Interest)
금융위원외의 안과 같이 내년 3월부터 부동산 임대사업자의 대출 심사에서 RTI(임대사업자 이자 상환비율)이라는 새로운 기준이 도입된다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값이다.
RTI = 연간 임대소득 / 해당 건물 관련 대출의 연간 이자비용 합계
금융당국은 RTI 기준을 주택은 1.25배, 상가 등 비주택은 1.5배 이상으로 정했다. 부동산 담보대출 중 유요 담보가액을 초과하는 금액은 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚는 '일부 분할상환'제를 의무화했다. 당국이 RTI기준을 제시한 이유는 주택 매매시장보다 별다는 규제없이 느슨했던 부동산 임대시장의 돈줄을 죄기 위한 벙편으로 보인다. 이에 따라 상가 및 수익형 보동산 시장이 급격하게 위축될것으로 전망된다.
소득대비 대출비율(LTI, Loan To Income)
내년부터 자영업을 하는 사람들이 은행에서 신규 대출을 받는 것도 어려울 것으로 보인다. 1억 넘는 주택담보대출(DTI)이나 총부채상환비율(LTV)과 같은 소득대비 대출비율(LTI)심사를 통과해야만 하기 때문이다. 따라서 영세 개인사업자들이 대출을 받는 길은 더욱 좁아질 전망이다.
LTI를 매길 때 활용하는 대출은 개인사업자 대출뿐 아니라 전 금융권에서 빌린 가계대출액도 포함된다. 자영업자들이 본인 소유의 주택담보대출이나 신용대출을 받은 후 실제로 사업을 영위 하는 데 쓰는 현실을 반여한 것이다. 소득역시 해당 자영업자에게서 나오는 영업이익을기준으로 하되 근로소득 등 다른 수익이 있을 경우 합산할 수 있게 되었다. 대출액이 10억이 넘어가면 금융회사는 LTI적정성에 대한 심사 의견을 기록으로 남겨야 한다.
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